Diferença entre o valor venal para fins de IPTU X ITBI

É muito comum a confusão sobre o valor venal dos imóveis, sendo prática em muitos municípios, que se utilize o valor venal da PGV como base de cálculo do ITBI.

No entanto, as bases de cálculo do ITBI e do IPTU não se confundem sendo, por isso, inclusive, tratadas em artigos distintos, posto que, enquanto o art. 33 do CTN define que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, o art. 38 do mesmo diploma legal diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Pode, desta forma, o Município indicar valores diferentes para um e outro tributo, como, aliás, tem decidido reiteradamente o STJ:

(...)

“Anote-se, assim, que há dois sistemas utilizados pelo Município para estabelecer o valor venal do imóvel, sendo certo que, pelo primeiro, para efeitos da cobrança de IPTU, o Município estipula anualmente o valor venal por meio da publicação de uma planta genérica de valores, com a qual o contribuinte toma previamente conhecimento de tal valor.

Para efeitos de ITBI, conforme consta no artigo 38 do CTN, a base de cálculo de ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, e assim sendo é o negócio jurídico entabulado e o preço ali descrito quando da lavratura da escritura que revelará a base de cálculo do ITBI.”

Porém, se o Município entender que naquela transação os valores ali consignados não mereçam fé, aí sim, neste caso, poderá interceder para determinar a base de cálculo.

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/1973. INEXISTÊNCIA. ITBI E IPTU. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. 1. Constata-se que não se configura a ofensa ao art. 535 do CPC/1973, uma vez que o Tribunal de origem julgou integralmente a lide e solucionou a controvérsia, em conformidade com o que lhe foi apresentado. 2.O Tribunal de origem, ao dirimir a controvérsia, concluiu estar correto o valor venal do imóvel atribuído pelo município para cálculo do ITBI, tendo sido observado o disposto no art. 38 do CTN. Além disso, considerou que a base de cálculo do ITBI pode apresentar valor diverso do apurado para cálculo do IPTU. 3. O acórdão recorrido julgou em consonância com o entendimento do STJ de não haver ilegalidade na diferença entre o valor venal do imóvel para fins de cálculo do ITBI e do IPTU, porquanto a apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento deles são diversas, não havendo, pois, vinculação de seus valores. 4. Ademais, o exame da controvérsia, sob a ótica propugnada pela recorrente, no sentido de que o procedimento adotado pela municipalidade subverteria a sistemática prevista no art. 148 do CTN, requer revolvimento do conjunto fático-probatório, inadmissível na via especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 5. Recurso Especial não provido. (STJ - REsp: 1709052 SP 2017/0290714-4, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 20/03/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/11/2018)

TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. EXAME DE LEI MUNICIPAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280 DO STF. 1. Prevalece nesta Corte o entendimento de que a forma de apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do IPTU e do ITBI são diversas, razão que, em princípio, justifica a não vinculação dos valores desses impostos. 2. Examinar lei municipal é medida inviável no âmbito do apelo nobre, consoante orientação firmada na Súmula 280 do Supremo Tribunal Federal: "Por ofensa a direito local não cabe recurso extraordinário". 3. Recurso especial não conhecido.(STJ - REsp: 1411462 SP 2013/0341232-8, Relator: Ministra ELIANA CALMON, Data de Julgamento: 12/11/2013, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/11/2013)